הסכם ממון – תכנון נכון ככל וקיימת הפרדה רכושית -הדבר יחסוך ממון רב ברכישת ומכירת דירות מגורים
הכלל הוא שבני זוג החיים יחד הם תא משפחתי אחד כלפי רשות המיסים -הפרדה רכושית הוא מעין חריג לכלל החל על בני זוג, וכי הנושא בנטל להוכיח הפרדה בפועל הוא הנישום:
"הנטל לסתור את החזקה מוטל על הנישומים, בני הזוג, ולא על רשות המיסים" . רשות המיסים בוחנת את התא המשפחתי של הנישום – זו ההלכה. כדי לסתור את ההלכה יש להציג הסכם ממון.
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בע"א 18/4298 ובע"א 19/1
בין היתר ניתן תוקף כי רשות המיסים נדרשת להכיר בהסכמי הממון.
הסכמי ממון נחתמים כדי להסדיר את מערכת היחסים הכלכלית הפרטית בין בני הזוג נושאים ולא נשואים.
לאור הרפורמה של רשות המיסים בעניין מיסוי דירות מגורים בשנת 2014 , ובמסגרתה התקבל תיקון מס’ 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 (להלן: “תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין“). קיימים מעט מאוד פטורים ממס שבח בבואנו למכור דירת מגורים. קיימים פטורים והקלות במס שבח במכירת דירה ראשונה וכן הקלות במס רכישה ברכישת דירה ראשונה.
לדוגמא
זוג נשוי עם הסכם ממון ובבעלות כל אחד מהצדדים דירה – ככל ולא נציג לרשות המיסים הסכם ממון – לא ניתן יהיה למכור כל דירה בפטור דירה יחידה משום שלזוג יש 2 דירות.
אם יהיה ברשות הזוג הסכם ממון שקיבל תוקף של פס"ד ניתן אולי יהיה לסתור את החזקה ודרוש בעבור כל מכירה פטור מלא במס (עד לתקרה מסוימת).
האם רשות המיסים יכולה לחייב בן זוג לשלם מס בגין דירה שעל פי הסכם ממון שעליו חתם, כלל אינה שייכת לו ? או במילים אחרות מתי רשות המיסים תכיר בהסכם ממון הקובע הפרדה רכושית מלאה בין בני זוג כפוטר את בן הזוג ממס שבח (במקרה של מכירה) או מזכה אותו בפטור או הקלת מס (במקרה של רכישה).
בפסק הדין בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים ע"א 18/4298 וע"א 19/1 קיימת סקירה מקיפה ודעתם של השופטים בסוגיות הללו
נרשם כי ניתן להוכיח הפרדה רכושית ורשות המיסים תפעל בהתאם לכך.
פסק הדין חזר וביסס את העיקרון שנקבע בפסק הדין בעניין הלכת "שלמי", שלפיו באם נחתם הסכם ממון וקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג לעניין נכס מסוים, מי מבני הזוג שאינו בעל הנכס, יהיה זכאי ליהנות מהטבת המס במכירה או ברכישת דירה יחידה. היינו, למוכר או קונה דירה תינתן ההטבה גם אם לבן הזוג יש דירה אחרת.
עוד הובהר מצופה מרשות המיסים לכבד את הסכמות הצדדים להפרדה רכושית ולא להטיל מס על בן הזוג אשר לו אין זכויות בנכס.
כבוד השופט עופר גרוסקופף, שכתב את דעת הרוב, מציין בין השאר כי יש להביא בחשבון את האפשרות שבני הזוג ייפרדו ורשויות המס לא יכולות להתעלם מהסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ביניהם.
בפסק הדין קובע בית המשפט העליון שהנטל להוכיח כי קיימת הפרדה רכושית מוטל על בני הזוג. עם זאת, בהצגת הסכם ממון אשר הוראותיו קוימו בפועל על ידי בני הזוג יש כדי ללכת כברת דרך בהוכחת טענותיהם. כך, לא בנקל ייקבע כי הסכם מפורש וברור הקובע את זכויות הצדדים בנכס מסוים נזנח או נעשה למראית עין בלבד.
כלומר, במקרים שבהם עלה בידי בני הזוג להוכיח כי הסכם הממון הקובע הפרדה רכושית ביניהם ביחס לנכס, נכרת כדין ולא למראית עין – יש בכך כדי לסתור את החזקה בדבר היות בני הזוג יחידה כלכלית אחת לעניין חוק מיסוי מקרקעין.
קביעה חשובה נוספת בפסק הדין היא שעל פי רוב אין בעצם מגורי בני הזוג בדירה או בהשתתפות אחד מהשניים במימון שיפוץ הדירה של האחר, כדי ללמד על זניחת הסכם הממון שנכרת ביניהם ואין בכך כדי ללמד על כוונה ליצור שיתוף ספציפי בדירה.
ודאות משפטית
אין ספק כי חייבת להיות הלימה בין רשויות המס לבין בית המשפט לענייני משפחה שמכריע במועד פירוד למי שייכת אותה דירה שגררה את הצדדים לתשלום מס.
נראה שבית המשפט העליון מבקש מרשות המיסים להתייחס להסכם ממון ככזה המשקף את המציאות הקניינית בין בני הזוג, ואם אין הצדקה מיוחדת, לקבל את ההסכם לפעול על פיו.
המסקנה האישית שלי היא:
הסכם ממון הוא כלי משפטי שיש לנצל, הסכם ממון יש לערוך בקפידה על ידי עו"ד מומחה , יש לאשר את ההסכם בבית המשפט לקבל תוקף של פס"ד התנהלות נכונה יכולה לחסוך ממון רב לצדדים.
כמה דוגמאות להתנהלות נכונה
חתימה על הסכם ממון אשר קובע את ההפרדה הרכושית אפילו ביחס לדירה הספציפית
התזמון חתימת הסכם ממון חשוב שלא יהיה מלאכותי – לא סמוך למועד המכירה.
חשוב לשמור על חשבונות בנק נפרדים ולהפקיד את "הפירות" -שכ"ד לחשבון נפרד.
עדיף להימנע ממגורים משותפים בדירה שהשייכת לאחד מבני הזוג.
עדיף להימנע מהשבחת הנכס על ידי שני הצדדים (שיפוצים משמעותיים).עדיף שרק הבעלים ישקיע את הממון .
יש לערוך את הסכם הממון בצורה ברורה , יש להתייחס גם לעתיד לאחר המכירה ביחס לדירה חלופית שתירכש.
יש לנהוג בפועל בהתנהגות על פי ההפרדה הרכושית ביום יום.
כידוע חוזה בין אנשים הוא גם חוזה שנכרת בהתנהגות.
אייל בן יהודה באום, עו"ד ונוטריון בעל משרד בוטיק באום ושות'
המשרד עוסק במקרקעין הסכמי מכר , התחדשות עירונית דיני משפחה (הסכמי ממון צוואות וירושות).
משרדנו מלווה רוכשים ומוכרי נדל"ן
אין לראות בכתבה זו יעוץ משפטי
הכותב אינו יועץ מס
לתיאום פגישת ייעוץ:
054-2258005 | 03-5479777
